Raty annuitetowe w kredycie hipotecznym

Tweet
Podziel się
Przez Zenon Małecki

Kredyt hipoteczny można spłacać w jednym z dwóch systemów. Może to być spłata w ratach równych albo w ratach malejących. Raty równe to właśnie tak zwane raty annuitetowe. Przy założeniu, że oprocentowanie kredytu jest stałe, raty annuitetowe powinny być za każdym razem dokładnie tej samej wysokości.

Raty annuitetowe w umowie

Rata annuitetowa - sposób wyliczenia

Rata równa składa się z dwóch elementów – jest to część odsetkowa i część kapitałowa. Część odsetkowa to odsetki spłacane od zaciągniętego kredytu hipotecznego. Część kapitałowa to część wartości zaciągniętego kredytu. Początkowo, w pierwszym okresie spłacania kredytu część odsetkowa jest znacznie większa niż część kapitałowa. Odsetki stanowią około 70-80% wartości raty a 30-20% to kapitał. Dlatego też wartość zaciągniętego kredytu maleje bardzo powoli. W miarę upływu czasu, części składowe każdej raty się zrównują. Część odsetkowa i kapitałowa zbliżają się wartościami do siebie.

Natomiast pod koniec okresu kredytowania, część kapitałowa staje się znacznie większa niż część odsetkowa. Proporcje z początku okresu kredytowania zostają odwrócone. Część kapitałowa to 70-80% wartości raty, a 20-30% stanowią odsetki. Oczywiście, jeżeli kredyt nie jest zaciągnięty na bazie oprocentowania stałego, to rata będzie ulegać drobnym wahaniom, jej wartość nie będzie więc cały czas taka sama. Jednakże, proporcje składników wchodzących w skład raty będą takie, jak opisano powyżej. Przykładową ratę można obliczyć przy życiu kalkulatora internetowego.

Dla celów obliczenia rat annuitetowych stosuje się wzór:

gdzie:

  • R - rata spłaty (zł),
  • Ka - zadłużenie początkowe (zł),
  • S - stała,
  • n - ilość rat,

gdzie:

  • sp - stopa procentowa w stosunku rocznym (%),
  • d - okres pomiędzy spłatami rat (zwykle miesiąc) (dni),
  • D - faktyczna ilość dni w danym roku (365 lub 366).

Specyfika rat annuitetowych

Raty annuitetowe w początkowym okresie kredytowania są znacznie niższe niż raty wyliczone w systemie malejącym. Jednakże z biegiem czasu się one zrównują, by pod koniec okresu kredytowania różnica sięgnęła nawet kilkuset złotych. Raty malejące to stała kwota części kapitałowej, a naliczone odsetki są stopniowo malejące. W efekcie w początkowym okresie raty są bardzo wysokie, a pod koniec okresu kredytowania są bardzo niskie. Różnica leży również w zdolności kredytowej.

Zdolność kredytowa jest określana na bazie raty, którą klient jest w stanie płacić. Skoro przy ratach malejących w pierwszym etapie jest ona bardzo wysoka, to może się okazać, że klient otrzyma znacznie mniejszy kredyt niż w przypadku raty stałej. Jednakże kredyt płacony w racie stałej to ogromne odsetki, które w porównaniu do raty malejącej sięgają różnicy nawet kilku dziesięciu tysięcy złotych.

Raty annuitetowe to raty równe, które powodują, że odsetek do spłacenia jest sporo, ale rata jest w miarę przewidywalna i równa, co powoduje, że nie ma problemu z zaplanowaniem swojego budżetu. Taka rata pozwala również na uzyskanie większego kredytu i stopniowe regulowanie należności.

Porównaj ceny X